Ипотека в Испании: почему официальная оценка недвижимости ниже рыночной?

Ипотека в Испании: почему официальная оценка недвижимости ниже рыночной? 03.10.2017    544 0

Одним из шагов на пути к получению ипотеки в Испании является оценка приобретаемой недвижимости. Ее осуществляют официальные оценщики, известные как «tasador». Только их оценка принимается испанскими банками, судами и Реестром недвижимости. Однако зачастую потенциальные покупатели недвижимости по ипотеке оказываются весьма разочарованы результатами такой оценки. Дело в том, что сумма, называемая оценщиками, нередко существенно отличается от текущей рыночной стоимости жилья. Почему так происходит, объясняет портал Spanishpropertyinsight.

Анализ результатов работы официальных оценщиков за четыре года показывает, что в среднем названная ими сумма составляла 98,5 % реальной суммы покупки. Как правило, результатом оценки, которая выполняется по заказу будущих ипотечных заемщиков, оказывается сумма более низкая, чем действительная стоимость жилья. Так как именно на ее основе будет рассчитываться величина ипотечного займа, подобные результаты не радуют заемщиков.

Одна из причин расхождения – весьма строгие условия, в которых работают испанские оценщики. Методология, по которой они должны оценивать стоимость недвижимости, устанавливается Банком Испании. Уже не раз специалисты говорили о том, что эти правила нацелены скорее на осуществление финансового контроля при совершении сделок, нежели на обеспечение точности и актуальности осуществляемой оценки.

Что нужно знать об оценке тем, кто собирается оформлять ипотеку в Испании?

Среди причин, по которым стоимость недвижимости по результатам оценки оказывается ниже, чем ее реальная стоимость, можно выделить такие:

·         так как часть зеленых массивов, находящихся на территории урбанизаций, расположена в прибрежной зоне, подпадающей под действие закона о побережьях, оценщики обязаны снижать стоимость объектов. Процент снижения будет зависеть от того, насколько данная территория приближена к побережью. Он может доходить до 10 %, а в денежном выражении – до нескольких десятков тысяч евро.

·         Разночтения возникают и при оценке недвижимости, оборудованной террасами. По этому поводу в Кадастре имеется только формальное пояснение. На практике оценщики работают следующим образом: если площадь террасы составляет более 15 % площади квартиры, стоимость террасы оценивается на основании цены строительства плюс ряд других расходов (услуги архитектора, получение лицензии и т. д.). Если же ее площадь составляет менее 15 %, то она оценивается в процентном соотношении от цены квартиры.

Неточность оценки во многом объясняется необходимостью прибегать к сравнительному анализу. Сложность возникает и по причине того, что описание террасы в Кадастре является довольно расплывчатым. В Кадастре говорится: полностью закрытые террасы и крыльцо включаются из расчета 50 % их площади в том случае, если они закрыты стенами с трех сторон. Если же они закрыты с одной или двух сторон, в оценку они не включаются. Если над террасой имеется складная крыша, то площадь террасы не учитывается в том случае, если крыша складывается более чем на 75 %.

Если оценщик измеряет длину внутренних стен с помощью лазерного метра, то далее в зависимости от толщины стен полученная величина умножается на 1,15 или 1,2, чтобы получить общую площадь недвижимости, включая стены. Именно эта площадь будет указана в Nota Simple и в Кадастре. Когда производится рыночная оценка недвижимости, измерения, как правило, выполняются обычной рулеткой по внешним стенам.

И еще один очень важный момент: получив определенную сумму, в которую оценивается недвижимость, официальные оценщики затем уменьшают ее на 15 %. Считается, что именно эту итоговую сумму получит в итоге банк, когда оплатит все расходы, связанные с оформлением ипотеки.

У многих покупателей возникает вопрос: в настоящее время испанский рынок недвижимости является весьма волатильным, почему же оценка считается действительной в течение шести месяцев? Этот срок определен в соответствии со сроками поступления документов о заключении сделки и ипотеке в органы регистрации. Если бы он был меньше, покупателю пришлось бы проводить повторную оценку, но уже за свой счет.

Есть еще одна, неофициальная причина расхождений результатов оценки и рыночной стоимости недвижимости. Дело в том, что заработная плата большинства оценщиков настолько невелика, что они стараются в течение дня выполнить как можно больше оценок. Соответственно, на каждый объект тратится не так много времени. Учитывая все это, не приходится удивляться, что результаты оценки зачастую оказываются далеки от ожиданий покупателя. Это нужно учитывать тем, кто собирается приобретать недвижимость по ипотеке. 

Теги: Оценка недвижимости в Испании, Недвижимость в Испании

Возврат к списку

(Нет голосов)

Материалы по теме:



Комментарии (0)


Внимание ! Прежде чем вы сможете увидеть свой комментарий, он будет проверен администратором.

Ваше имя:

Электронная почта:

Комментарий :


Новости Испании

Вопросы, связанные с выплатой налогов в Испании, стали причиной того, что министр культуры, назначенный новым испанским премьером, вынужден был подать в отставку всего через несколько дней после вступления в должность. Это произошло после того, как в испанскую прессу попала информация о том, что Максим Уэрта, писатель и колумнист, в период с 2006 по 2008 год не выплатил налог на доход в размере 218 тысяч евро. В частности, он воспользовался схемой создания компании, позволившей ему избежать положенных выплат. В прошлом году мадридский суд вынес вердикт, согласно которому Уэрта должен вернуть государству невыплаченный налог и штраф – в общей сложности 366 тысяч евро.
Система образования в Испании предполагает сдачу выпускниками школ экзамена Selectividad, высокие баллы за который позволяют поступать в университет. Этот экзамен испанские школьники сдавали на прошлой неделе, однако учащимся из Эстремадуры не повезло: сложное испытание им пришлось проходить еще раз из-за того, как неизвестные хакеры опубликовали некоторые тестовые задания онлайн. Несмотря на протесты со стороны учащихся, утверждавших, что необходимо найти другое решение, нежели повторение экзамена, им пришлось сдавать тест повторно.
Многие уверены: приобретать жилье на стадии строительства ничуть не менее выгодно, чем недвижимость в Испании от банков. Однако немало покупателей, выплативших предварительные взносы, так и не дождались своих квартир. Как обезопасить себя, выплачивая деньги за жилье, которого по факту еще не существует? Об этом рассказывает на своих страницах портал Spanishpropertyinsight.


Недвижимость в Испании
Справочный центр
On-line консультантOn-line консультант
ФорумФорум
Вопросы и ответыВопросы и ответы
Задать вопрос испанскому адвокату
Адвокат в Испании 

Контакты

Телефон: +7 (495) 916-55-99
E-mail: info@abcspain.ru

Центральный офис

Наш центральный офис находится рядом
с Генеральным Консульством Испании
в Москве по адресу:
м. Серпуховская, 115054 г. Москва,
ул. Щипок, д.9/26, стр.1, подъезд 2,
этаж 3 офис 300 (домофон - код 5К2478)

Офис в Москве:
115093 г. Москва,
ул. Щипок, д. 9/26, стр.1
Тел.: +7 (495) 916-55-99
E-mail: info@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Мадриде:
с/ Francisco Giralte, 2, 28002 Madrid
Тел.:
E-mail: madrid@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Барселоне:
Carrer de la Marina, 148-150 Entlo. 3 - 08013 Barcelona
Тел.:
E-mail: barcelona@abcspain.ru

Схема проезда

Книга отзывов

Книга отзывов

Карта сайта     На главную
Правовая информация

Информационный портал "АЗБУКА ИСПАНИИ". Копирование и использование материалов портала без письменного согласия автора является нарушением авторских прав и преследуется законом.

   Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru
Создание сайта "Азбука Сайтов" Создание сайта "Азбука Сайтов"
Ловушка здесь