Вы готовы приобрести в собственность жилье и начать платить налог на недвижимость в Испании. Как провести переговоры с продавцом? (часть 2)

Вы готовы приобрести в собственность жилье и начать платить налог на недвижимость в Испании. Как провести переговоры с продавцом? (часть 2) 04.12.2015    698 0

От мечты о домике у моря до момента, когда счастливый владелец жилья начнет исправно платить налоги на недвижимость в Испании, может пройти немало времени. Но практика показывает: в таком важном деле, как покупка дома или квартиры, времени жалеть не стоит. Особенно времени на переговоры с продавцом, в ходе которых нужно прояснить множество вопросов, а не только прийти к соглашению о стоимости недвижимости, как полагают многие.

Одним из важных шагов, которые обязательно должен совершить покупатель (а в идеале – его юрист), является проверка на предмет наличия преимущественного права покупки. Если лицо, наделенное подобными правами, имеется, то этот человек может воспользоваться своим правом и приобрести объект по той цене, по которой продавец готов ее продать уже имеющемуся покупателю. Подобное случается, как правило, тогда, когда в продаваемой квартире или доме проживают арендаторы с определенным видом договора на аренду. Стоит иметь в виду, что арендаторы согласно испанским законам имеют право оставаться в арендованной квартире даже в том случае, если она сменяет собственника, до конца срока, определенного договором. А потому если покупатель не заинтересован в приобретении уже сданной в аренду собственности, от подобного варианта следует отказаться. Если же такая сделка совершается, в договоре обязательно должна быть прописана полная ее стоимость.

Другими словами, никакая часть цены недвижимости не должна выплачиваться в виде «черного нала». Это связано с существованием упомянутого выше преимущественного права на покупку. Не исключено, что со временем арендаторы решат приобрести квартиру, где они проживают, в собственность. В этом случае сумма, уплаченная ими, будет равна стоимости, которую выплатил за нее новый владелец. Как правило, специалисты советуют покупателям не связываться с приобретением объектов, на территории которых проживают арендаторы с неограниченным сроком аренды.

Выплатил ли продавец все налоги на недвижимость в Испании?

Несмотря на то, что в договоре, который подписывает покупатель, будет сказано, что данная недвижимость свободна от всех обременений, верить подобному утверждению продавца на слово, конечно, не стоит. Обязанность покупателя – проверить данную информацию. Все сведения о том, связаны ли с этим объектом какие-либо обременения в виде долгов, займов или невыплаченных налогов и штрафов, можно получить в реестре собственности. Существование долгов не является проблемой, если об этом станет известно заранее и продавец будет готов их погасить до совершения сделки. Если владелец недвижимости не выплатил ипотечный кредит, скорее всего, он будет погашен при совершении сделки – на это уйдет вся или часть суммы, выплачиваемой покупателем.

Покупателю нужно убедиться, что у продавца есть все документы, подтверждающие факт выплаты им местного налога на недвижимость (IBI). Желательно также обратиться в мэрию, чтобы проверить, не осталось ли задолженностей по предыдущим годам.

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Эта проверка является обязательной частью подготовки к совершению сделки. Продавец обязан предоставить юристу покупателя документы, подтверждающие его право владения данной недвижимостью. Первое, что необходимо сделать юристу, – подтвердить, что в этих документах представлено корректное и соответствующее действительности описание объекта. Документ, подтверждающий право собственности, должен содержать информацию о размере земельного участка (если есть), его границах, постройках и других характеристиках объекта. В Испании не редкость, когда описание, данное в документах, не соответствует действительности. Причин тому может быть несколько:

  • продавец или предыдущий владелец провел масштабную реконструкцию или что-то добавил, к примеру, бассейн, но не узаконил проведенные изменения. Как правило, причиной этого является нежелание нести дополнительные расходы и тратить время на оформление документов. В идеале все подобные изменения должны быть подтверждены нотариально – в этом случае в мэрии будет копия разрешения на строительство. Если же изменения были произведены нелегально, то есть без разрешения мэрии, то покупателю необходимо выяснить, возможно ли узаконить их перед заключением сделки. Однако в некоторых случаях это оказывается невозможным в силу различных причин. От приобретения подобной недвижимости нужно отказаться.
  • Продавец пытается сознательно ввести покупателя в заблуждение. Как правило, подобные ситуации касаются приобретения недвижимости с земельными участками, однако они могут произойти и при покупке жилья в урбанизациях. Чтобы этого избежать, необходимо внимательно изучить информацию, представленную в документах на право владения, и сравнить ее с тем, что показывает продавец во время осмотра недвижимости. Именно поэтому в ходе осмотра потенциальному покупателю желательно делать подробные фотографии объекта и заранее иметь на руках копии документов. В идеале в процессе осмотра должен принимать участие и юрист, который будет иметь возможность подтвердить: недвижимость полностью соответствует своему описанию, представленному в документах.

Если приобретается квартира с парковкой, необходимо обязательно обратить внимание на то, каким образом это отражается в документах – либо в том же документе, что и основная недвижимость, либо в отдельном. Если на парковку имеется отдельный документ, он должен пройти такую же проверку, что и основной документ. В этом случае процесс покупки будет несколько более сложным, так как будут заключаться две сделки, а следовательно, придется отдельно оплачивать регистрацию сделки, налоги, услуги нотариуса и др.

Покупатель не должен подписывать никаких документов до тех пор, пока описание недвижимости в документах не будет полностью соответствовать действительности. Если он твердо намерен приобрести именно этот объект, несмотря на возникшие сложности, то может предложить продавцу частично оплатить расходы, связанные с легализацией произведенных изменений. Нужно иметь в виду: заключая договор купли-продажи и не уладив этот вопрос, в дальнейшем покупатель останется с этой проблемой один на один.

Некоторые изменения, совершенные владельцем недвижимости в Испании, автоматически легализуются по прошествии определенного времени. Как правило, этот срок составляет 4 года (при условии, что со стороны соседей не поступало никаких жалоб). Но в таком случае покупателю нужно попросить у продавца подтверждение того, что данное изменение существует уже более 4 лет, а также получить подтверждающий документ из мэрии.


Теги: Налог на недвижимость в Испании

Возврат к списку

(Нет голосов)

Материалы по теме:



Комментарии (0)


Внимание ! Прежде чем вы сможете увидеть свой комментарий, он будет проверен администратором.

Ваше имя:

Электронная почта:

Комментарий :


Новости Испании

Проблема мигрантов, пытающихся проникнуть в страну минуя Посольство Испании, в последнее время стоит очень остро. Однако пример недавнего инцидента с судном «Аквариус», беженцев с которого согласились принять испанские власти, вовсе не должен никого вводить в заблуждение. Доказательством этому стало решение о выдворении более сотни марокканцев, которые в конце августа проникли на территорию Испании.
Развитие современных цифровых технологий приводит к тому, что все больше испанцев предпочитают удаленную работу. Об этом стоит подумать и тем, кто пока только собирается получать вид на жительство в Испании. Как сообщает компания Adecco, специализирующаяся на оказании услуг в сфере аутсорсинга, число удаленных сотрудников начало расти с 2016 года, причем росту предшествовал двухлетний спад. К середине этого года количество испанцев, которые предпочли работать удаленно, составило рекордные 1,43 миллиона человек.
Немало студентов выбирают учебу Испании не только потому, что она дает возможность получить качественное и недорогое образование, но еще позволяет поближе познакомиться с интересной страной. При этом многие хотели бы подработать во время учебы, чтобы расширить возможности своего бюджета в плане развлечений и культурного досуга. Но в этом случае возникает вопрос: будет ли тогда у студента свободное время, чтобы не только учиться и работать, но еще и в полной мере насладиться своим пребыванием в Испании? На этот вопрос отвечает портал Studylink.


Недвижимость в Испании
Справочный центр
On-line консультантOn-line консультант
ФорумФорум
Вопросы и ответыВопросы и ответы
Задать вопрос испанскому адвокату
Адвокат в Испании 

Контакты

Телефон: +7 (495) 131-70-46
E-mail: info@abcspain.ru

Центральный офис

Наш центральный офис находится рядом
с Генеральным Консульством Испании
в Москве по адресу:
м. Серпуховская, 115054 г. Москва,
ул. Щипок, д.9/26, стр.1, подъезд 2,
этаж 3 офис 300 (домофон - код 5К2478)

Офис в Москве:
115093 г. Москва,
ул. Щипок, д. 9/26, стр.1
Тел.: +7 (495) 131-70-46
E-mail: info@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Мадриде:
с/ Francisco Giralte, 2, 28002 Madrid
Тел.:
E-mail: madrid@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Барселоне:
Carrer de la Marina, 148-150 Entlo. 3 - 08013 Barcelona
Тел.:
E-mail: barcelona@abcspain.ru

Схема проезда

Книга отзывов

Книга отзывов

Карта сайта     На главную
Правовая информация

Информационный портал "АЗБУКА ИСПАНИИ". Копирование и использование материалов портала без письменного согласия автора является нарушением авторских прав и преследуется законом.

   Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru
Создание сайта "Азбука Сайтов" Создание сайта "Азбука Сайтов"
Ловушка здесь