Вы готовы приобрести в собственность жилье и начать платить налог на недвижимость в Испании. Как провести переговоры с продавцом? (часть 2)

Вы готовы приобрести в собственность жилье и начать платить налог на недвижимость в Испании. Как провести переговоры с продавцом? (часть 2) 04.12.2015    649 0

От мечты о домике у моря до момента, когда счастливый владелец жилья начнет исправно платить налоги на недвижимость в Испании, может пройти немало времени. Но практика показывает: в таком важном деле, как покупка дома или квартиры, времени жалеть не стоит. Особенно времени на переговоры с продавцом, в ходе которых нужно прояснить множество вопросов, а не только прийти к соглашению о стоимости недвижимости, как полагают многие.

Одним из важных шагов, которые обязательно должен совершить покупатель (а в идеале – его юрист), является проверка на предмет наличия преимущественного права покупки. Если лицо, наделенное подобными правами, имеется, то этот человек может воспользоваться своим правом и приобрести объект по той цене, по которой продавец готов ее продать уже имеющемуся покупателю. Подобное случается, как правило, тогда, когда в продаваемой квартире или доме проживают арендаторы с определенным видом договора на аренду. Стоит иметь в виду, что арендаторы согласно испанским законам имеют право оставаться в арендованной квартире даже в том случае, если она сменяет собственника, до конца срока, определенного договором. А потому если покупатель не заинтересован в приобретении уже сданной в аренду собственности, от подобного варианта следует отказаться. Если же такая сделка совершается, в договоре обязательно должна быть прописана полная ее стоимость.

Другими словами, никакая часть цены недвижимости не должна выплачиваться в виде «черного нала». Это связано с существованием упомянутого выше преимущественного права на покупку. Не исключено, что со временем арендаторы решат приобрести квартиру, где они проживают, в собственность. В этом случае сумма, уплаченная ими, будет равна стоимости, которую выплатил за нее новый владелец. Как правило, специалисты советуют покупателям не связываться с приобретением объектов, на территории которых проживают арендаторы с неограниченным сроком аренды.

Выплатил ли продавец все налоги на недвижимость в Испании?

Несмотря на то, что в договоре, который подписывает покупатель, будет сказано, что данная недвижимость свободна от всех обременений, верить подобному утверждению продавца на слово, конечно, не стоит. Обязанность покупателя – проверить данную информацию. Все сведения о том, связаны ли с этим объектом какие-либо обременения в виде долгов, займов или невыплаченных налогов и штрафов, можно получить в реестре собственности. Существование долгов не является проблемой, если об этом станет известно заранее и продавец будет готов их погасить до совершения сделки. Если владелец недвижимости не выплатил ипотечный кредит, скорее всего, он будет погашен при совершении сделки – на это уйдет вся или часть суммы, выплачиваемой покупателем.

Покупателю нужно убедиться, что у продавца есть все документы, подтверждающие факт выплаты им местного налога на недвижимость (IBI). Желательно также обратиться в мэрию, чтобы проверить, не осталось ли задолженностей по предыдущим годам.

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Эта проверка является обязательной частью подготовки к совершению сделки. Продавец обязан предоставить юристу покупателя документы, подтверждающие его право владения данной недвижимостью. Первое, что необходимо сделать юристу, – подтвердить, что в этих документах представлено корректное и соответствующее действительности описание объекта. Документ, подтверждающий право собственности, должен содержать информацию о размере земельного участка (если есть), его границах, постройках и других характеристиках объекта. В Испании не редкость, когда описание, данное в документах, не соответствует действительности. Причин тому может быть несколько:

  • продавец или предыдущий владелец провел масштабную реконструкцию или что-то добавил, к примеру, бассейн, но не узаконил проведенные изменения. Как правило, причиной этого является нежелание нести дополнительные расходы и тратить время на оформление документов. В идеале все подобные изменения должны быть подтверждены нотариально – в этом случае в мэрии будет копия разрешения на строительство. Если же изменения были произведены нелегально, то есть без разрешения мэрии, то покупателю необходимо выяснить, возможно ли узаконить их перед заключением сделки. Однако в некоторых случаях это оказывается невозможным в силу различных причин. От приобретения подобной недвижимости нужно отказаться.
  • Продавец пытается сознательно ввести покупателя в заблуждение. Как правило, подобные ситуации касаются приобретения недвижимости с земельными участками, однако они могут произойти и при покупке жилья в урбанизациях. Чтобы этого избежать, необходимо внимательно изучить информацию, представленную в документах на право владения, и сравнить ее с тем, что показывает продавец во время осмотра недвижимости. Именно поэтому в ходе осмотра потенциальному покупателю желательно делать подробные фотографии объекта и заранее иметь на руках копии документов. В идеале в процессе осмотра должен принимать участие и юрист, который будет иметь возможность подтвердить: недвижимость полностью соответствует своему описанию, представленному в документах.

Если приобретается квартира с парковкой, необходимо обязательно обратить внимание на то, каким образом это отражается в документах – либо в том же документе, что и основная недвижимость, либо в отдельном. Если на парковку имеется отдельный документ, он должен пройти такую же проверку, что и основной документ. В этом случае процесс покупки будет несколько более сложным, так как будут заключаться две сделки, а следовательно, придется отдельно оплачивать регистрацию сделки, налоги, услуги нотариуса и др.

Покупатель не должен подписывать никаких документов до тех пор, пока описание недвижимости в документах не будет полностью соответствовать действительности. Если он твердо намерен приобрести именно этот объект, несмотря на возникшие сложности, то может предложить продавцу частично оплатить расходы, связанные с легализацией произведенных изменений. Нужно иметь в виду: заключая договор купли-продажи и не уладив этот вопрос, в дальнейшем покупатель останется с этой проблемой один на один.

Некоторые изменения, совершенные владельцем недвижимости в Испании, автоматически легализуются по прошествии определенного времени. Как правило, этот срок составляет 4 года (при условии, что со стороны соседей не поступало никаких жалоб). Но в таком случае покупателю нужно попросить у продавца подтверждение того, что данное изменение существует уже более 4 лет, а также получить подтверждающий документ из мэрии.


Теги: Налог на недвижимость в Испании

Возврат к списку

(Нет голосов)

Материалы по теме:



Комментарии (0)


Внимание ! Прежде чем вы сможете увидеть свой комментарий, он будет проверен администратором.

Ваше имя:

Электронная почта:

Комментарий :


Новости Испании

Система образования в Испании предполагает сдачу выпускниками школ экзамена Selectividad, высокие баллы за который позволяют поступать в университет. Этот экзамен испанские школьники сдавали на прошлой неделе, однако учащимся из Эстремадуры не повезло: сложное испытание им пришлось проходить еще раз из-за того, как неизвестные хакеры опубликовали некоторые тестовые задания онлайн. Несмотря на протесты со стороны учащихся, утверждавших, что необходимо найти другое решение, нежели повторение экзамена, им пришлось сдавать тест повторно.
Многие уверены: приобретать жилье на стадии строительства ничуть не менее выгодно, чем недвижимость в Испании от банков. Однако немало покупателей, выплативших предварительные взносы, так и не дождались своих квартир. Как обезопасить себя, выплачивая деньги за жилье, которого по факту еще не существует? Об этом рассказывает на своих страницах портал Spanishpropertyinsight.
На прошлой неделе испанский Совет нотариата опубликовал последние данные относительно состояния испанского рынка недвижимости за апрель. Как отмечают нотариусы, в этом месяце зарегистрировано повышение количества продаж, однако при этом наблюдается незначительное снижение цен. Банки Испании выдали в апреле больше кредитов в сравнении с апрелем прошлого года.


Недвижимость в Испании
Справочный центр
On-line консультантOn-line консультант
ФорумФорум
Вопросы и ответыВопросы и ответы
Задать вопрос испанскому адвокату
Адвокат в Испании 

Контакты

Телефон: +7 (495) 916-55-99
E-mail: info@abcspain.ru

Центральный офис

Наш центральный офис находится рядом
с Генеральным Консульством Испании
в Москве по адресу:
м. Серпуховская, 115054 г. Москва,
ул. Щипок, д.9/26, стр.1, подъезд 2,
этаж 3 офис 300 (домофон - код 5К2478)

Офис в Москве:
115093 г. Москва,
ул. Щипок, д. 9/26, стр.1
Тел.: +7 (495) 916-55-99
E-mail: info@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Мадриде:
с/ Francisco Giralte, 2, 28002 Madrid
Тел.:
E-mail: madrid@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Барселоне:
Carrer de la Marina, 148-150 Entlo. 3 - 08013 Barcelona
Тел.:
E-mail: barcelona@abcspain.ru

Схема проезда

Книга отзывов

Книга отзывов

Карта сайта     На главную
Правовая информация

Информационный портал "АЗБУКА ИСПАНИИ". Копирование и использование материалов портала без письменного согласия автора является нарушением авторских прав и преследуется законом.

   Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru
Создание сайта "Азбука Сайтов" Создание сайта "Азбука Сайтов"
Ловушка здесь