Безопасная покупка недвижимости в Испании

недвижимость в Испании.pngМинистерство общественных работ, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Испании совместно с Объединением регистраторов торговых реестров и реестров недвижимого имущества составило простое краткое руководство для частных лиц, приобретающих недвижимость в Испании, включающее в себя общие рекомендации и пошаговую инструкцию.

Данное руководство, содержащее очень полезную информацию, предназначается для граждан Испании и иностранцев. Цель руководства заключается в том, чтобы позволить покупателям принимать решения, владея необходимой информацией.

В испанской правовой системе существует ряд документов, подтверждающих законный статус недвижимого имущества. Убедитесь в том, что у вас есть все эти документы прежде, чем вы приступите к приобретению недвижимости. К указанным документам относятся:

° разрешение на строительство и заключение компетентного специалиста, подтверждающее, что здание соответствует выданной мэрией лицензии и утвержденному мэрией проекту.

° Акт передачи здания в эксплуатацию, справка, подтверждающая пригодность здания для проживания, и прочие административные разрешения, которые указывают на то, что здание признано пригодным для проживания, с юридической точки зрения.

° Документы о предоставлении услуг, подписанные основными коммунальными службами (электроснабжение, водоснабжение, газ и телефон).

° Запись о внесении объекта недвижимости в Реестр недвижимого имущества (новостройки) и требуемая законом страховка от скрытых дефектов строительства.

° Свидетельство о регистрации собственности, удостоверяющее юридический статус здания.

° Устав объединения собственников (или запись в Реестре недвижимого имущества касательно прав собственности в отношении новостройки с кооперативным режимом собственности).


Также рекомендовано:

° при приобретении новостройки покупателю следует запросить у застройщика: выписку из Торгового реестра, подтверждающую законность компании, ее регистрационные данные, сведения о ее руководителях и/или их представителях, юридическом адресе компании, ее ИНН, справку об отсутствии производства по делу о банкротстве в отношении застройщика и подтверждение отсутствия каких-либо исков, судопроизводства и прочих рисков, могущих отразиться на проекте.

° В случае, если речь идет не о новостройке, следует запросить квитанцию об уплате налога на недвижимость за последний год, свидетельство о том, что в отношении собственности, которую вы приобретаете, на настоящий момент времени совершены все платежи, подписанное председателем объединения собственников и удостоверенное секретарем здания, а также официальное подтверждение и официальный документ, свидетельствующие об отсутствии каких-либо договоров аренды в отношении рассматриваемой недвижимости.


Когда вы приобретаете недвижимость, существует ряд шагов, которые позволят вам провести сделку максимально безопасно:


1. Проверьте юридический статус собственности, обратившись в Реестр недвижимого имущества

Реестр недвижимого имущества – это государственный орган, а его регистраторы – государственные служащие, которые предоставят вам информацию в устной форме и имеют право выдать вам свидетельство в отношении юридического статуса собственности.

В Реестре недвижимого имущества вы можете получить нижеследующую информацию в отношении любой жилой недвижимости: описание объекта недвижимости; его расположение; площадь; доля в общей площади, в случае апартаментов; его категория (в частности, является ли недвижимость субсидируемой); существование любого рода обременений объекта недвижимости, срок их истечения и основная сумма обременений, а также проценты и издержки по ней; любые запреты в отношении объекта недвижимости; любые затрагивающие его судебные разбирательства; а также судебные преследования, связанные с градостроительными нарушениями. Вы также можете получить по отдельному запросу информацию об установленном законом режиме управления апартаментами, ипотечном залоге, стоимости объекта недвижимости при предыдущих продажах и правоустанавливающих документах.

 Реестр недвижимого имущества может предоставить вам эту информацию в виде простой выписки или свидетельства о праве собственности и обременениях, представляющего собой официальный документ. Вы также можете запросить в Реестре пояснительную записку по регистрационному статусу объекта недвижимости.

⇒ В Испании указанные документы вам может выдать любой Реестр недвижимого имущества, вне зависимости от того, в каком муниципалитете располагается объект недвижимого имущества. Более того, вы можете истребовать эту информацию по факсу, почте или электронной почте.

⇒ Для получения такого свидетельства вам будет необходимо представиться и предоставить какой-либо документ, позволяющий установить объект недвижимого имущества, по которому вами запрашивается информация, в частности, регистрационные данные (номер зарегистрированного объекта имущества, раздел регистрации, муниципалитет) или данные владельца (имя, фамилия, фирменное наименование, ИНН физического или юридического лица), и иные простые данные, наподобие улицы и номера дома.


2. Проверьте существующие ипотечные обременения

В дополнение к установленным законом требованиям важно проверить, имеет ли имущество, которое вы собираетесь приобрести, ипотечные обременения (при наличии таковых это должно быть отображено в Реестре недвижимого имущества). При наличии такового обременения, мы рекомендуем:

запросить у продавца банковскую справку с указанием остатка, подлежащего к оплате.

Договориться с банком о более выгодной процентной ставке. Вы не обязаны принимать ипотеку, учрежденную продавцом, на тех же условиях. Вы можете потребовать ее снятия или получения нового ипотечного кредита у другого банка.


3. Обратитесь к нотариусу для оформления сделки купли-продажи

Нотариусы также являются независимыми государственными служащими, уполномоченными проверять документы и обязанными консультировать стороны в момент совершения сделки, сообщая им о применимых требованиях законодательства. Более того, они ответственны за составление договора, в соответствии с пожеланиями сторон и требованиями закона. С их помощью договор становится официальным документом.

Официальный договор необходим для регистрации сделки в Реестре недвижимого имущества. Кроме того, он обеспечивает безопасность сделки, в соответствии с положениями пункта 5.

Прежде чем удостоверить сделку, нотариус должен затребовать в Реестре недвижимого имущества обычную выписку. С ее помощью вы сможете удостовериться в правовом статусе объекта недвижимости на текущий момент времени.

Если у вас возникли какие-то сомнения, задайте вопрос нотариусу, прежде чем подписать документ. Нотариус обязан проконсультировать вас.

Договор продажи может быть предварительно оформлен сторонами в виде частного документа, но такой документ не дает всей полноты установленной законом защиты, если он не превращается в официальный документ.

В Испании нотариус участвует в сделке в момент продажи, но он также может консультировать вас заблаговременно, подобно тому, как это делают юристы или риэлторы в вашей стране.


4. Удостоверьтесь в том, что вы оплатили соответствующие налоги по сделке

Купля-продажа недвижимого имущества в Испании сопряжена с уплатой определенных налогов:

  при покупке новостройки вы должны уплатить продавцу НДС.

⇒ При покупке вторичной недвижимости вы должны уплатить налог на передачу прав собственности посредством одного из банков, аккредитованных правительством.

 Если вы покупаете через ипотеку, то и в том, и в другом случае, вы должны уплатить посредством аккредитованного банка налог на документируемые сделки на счет налогового органа.


5. Регистрация в качестве собственника в Реестре недвижимого имущества

После совершения сделки и уплаты налогов обратитесь в Реестр недвижимого имущества, соответствующий месторасположению объекта недвижимости, для регистрации. Регистрация не является обязательной, но при ее выполнении покупатель получает всю полноту защиты как собственник.

Данные реестра считаются верными и могут быть изменены только судом. 

 Никто не может оспорить вашего права собственности, до регистрации сделки в реестре. Если кто-то изъявит желание зарегистрировать какой-либо документ в отношении вашей собственности, он может сделать это только с вашего согласия, либо в установленном законом порядке, при условии, что он является стороной сделки.

 Вы будете защищены от кредиторов продавца и любых обременений, не зарегистрированных в реестре.

 Вы будете защищены даже в случае, если судья решит, что договор, посредством которого лицо, продавшее вам объект недвижимости, приобрело его, является недействительным по причинам, не указанным в реестре.


Кроме того, вы должны помнить, что, в соответствии с испанским законодательством, продавец несет ответственность за наличествующие на момент продажи недвижимости или обнаруживаемые впоследствии скрытые дефекты, даже если он или она не знают об этом. Это означает, что:

если недвижимость не отвечает параметрам качества жилых помещений, устанавливаемым текущим законодательством, покупатель имеет право отказаться от сделки (уплатив продавцу понесенные им расходы) или истребовать сокращения цены, в соответствии с заключением официальных экспертов.

 Вы можете предъявить претензии к застройщику, строителю и техническому надзору, в случае наличия конструкционных дефектов в течение 10 лет; дефектов, воздействующих на пригодность здания для проживания в течение 3 лет; и дефектов отделки в течение 1 года.

 Испанское законодательство требует от лиц, которые могут нести такого рода ответственность, иметь страховое покрытие, позволяющее вам получить такое возмещение без каких бы то ни было проблем.

Новости недвижимости

Портал Fotocasa недавно опубликовал интересную информацию, касающуюся актуальной стоимости недвижимости в Испании. В его аналитическом докладе сообщается, что испанцы, которые приобрели или пытались приобрести недвижимость в течение последнего года, в среднем располагали бюджетом в размере 173 тысячи евро, конкретная же сумма зависела от региона. Так, в Мадриде она выросла до 212 тысяч, в Каталонии составила 206 тысяч, в Стране Басков – 191 тысячу, в Валенсии – 146 тысяч, а в Андалусии оказалась ниже 126 тысяч евро.
По итогам ноября ставка Еврибор, на основе которой испанские банки устанавливают размер выплат по ипотечным кредитам, снизилась до очередного рекордного уровня. Поэтому неудивительно, что ипотека в Испании пользуется растущей популярностью, и число выданных кредитов увеличивается.
Как сообщает Ассоциация испанских нотариусов, рост зарубежного сегмента рынка недвижимости Испании в течение первого полугодия измеряется двузначными цифрами. В первые шесть месяцев года количество сделок с участием иностранных покупателей, зарегистрированных нотариусами, превысило 50 тысяч. Это на 13,4 % больше, чем за те же месяцы 2016 года. Такой результат стал рекордным за весь период с 2007 года, в течение которого нотариусы публикуют данные о динамике зарубежного спроса.  


Статьи по теме:

Недвижимость в Испании от банка куплена. Сдавать ли ее в аренду студентам? 07.12.2017 Недвижимость в Испании от банка куплена. Сдавать ли ее в аренду студентам?
Покупая недвижимость в Испании от банка, многие владельцы планируют зарабатывать на сдаче ее в аренду. Предпочтение зачастую отдается туристической аренде, хоть и более хлопотной, чем долгосрочная, но более прибыльной. Однако портал Uniplaces, предлагающий услуги бронирования жилья для студентов, уверяет: в среднесрочной перспективе доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду студентам, практически не уступает доходу от туристической аренды. При этом студенческая аренда имеет ряд преимуществ, о которых стоит знать владельцам.
Теги: недвижимость от банков Испании
(Нет голосов)
   327 0


Недвижимость в Испании от банков будет дорожать? 20.11.2017 Недвижимость в Испании от банков будет дорожать?
Процессы восстановления, которые происходят на испанском рынке жилья, касаются практически всех его сегментов, начиная от новостроек и заканчивая недвижимостью в Испании от банков. Позитивные процессы, происходящие в испанской экономике, не могут не сказаться на показателях спроса и стоимости жилья – как и демографические изменения.
Теги: Недвижимость в Испании от банков
(Нет голосов)
   717 0


Недвижимость в Испании: данные о состоянии рынка за сентябрь 17.11.2017 Недвижимость в Испании: данные о состоянии рынка за сентябрь
13 ноября были опубликованы данные, отражающие состояние рынка недвижимости Испании по итогам сентября. Количество сделок, заключенных с жилой недвижимостью, увеличилось на 11 % в годовом выражении и составило 38 610.
Это уже восьмой месяц текущего года, когда фиксируется рост данного показателя – исключением стал только апрель. Еще одной хорошей новостью, по мнению специалистов, является тот факт, что рост по итогам сентября был отмечен почти во всех регионах Испании. Наиболее выраженным он оказался в Кастилии-Ла-Манче (44 %), в Мурсии (27 %) и Эстремадуре (24,2 %). Снижение на минимальном уровне 2,7 % было зафиксировано только в Наварре.
Теги: недвижимость в Испании
(Нет голосов)
   770 0


Те, кому не нужна ипотека в Испании, предпочитают Мадрид, а не Барселону 16.11.2017 Те, кому не нужна ипотека в Испании, предпочитают Мадрид, а не Барселону
Покупки в секторе элитной недвижимости совершаются, как правило, без привлечения услуг ипотечного кредитования. Среди тех покупателей, кому ипотека в Испании не нужна, наибольшей популярностью еще недавно пользовались Барселона и Мадрид. Однако в свете последних событий в Каталонии в премиум-секторе рынка недвижимости столицы автономии произошли существенные изменения. Именно этот сегмент рынка, по мнению специалистов, оказался наиболее уязвимым перед воздействием политических факторов. В результате цены здесь снизились на 20 %, а спрос упал на 15 %. В то же время недвижимость в Мадриде подорожала на 15 %, а спрос увеличился на 45 %, сообщает портал Spanishpropertyinsight.
Теги: ипотека в Испании
(Нет голосов)
   808 0


Недвижимость в Испании от банков: что нужно знать об инспекции жилья? 12.11.2017 Недвижимость в Испании от банков: что нужно знать об инспекции жилья?
Недвижимость в Испании от банков может стать весьма выгодным приобретением. Однако планируя подобную покупку, необходимо учитывать: большинство банковских предложений – это вторичная недвижимость, и зачастую она находится в не слишком хорошем состоянии. Конечно, можно приобрести такую квартиру по очень низкой цене, сделать ремонт – и получать доход от сдачи в аренду или продать с выгодой для себя. Но не окажется ли стоимость этого ремонта настолько высокой, что сведет на нет всю выгоду первоначальной цены?
Теги: недвижимость в испании от банков, оценка состояния недвижимости, покупка недвижимости в Испании
(Нет голосов)
   756 0


Все статьи по теме

Недвижимость в Испании
Справочный центр
On-line консультантOn-line консультант
ФорумФорум
Вопросы и ответыВопросы и ответы
Задать вопрос испанскому адвокату
Адвокат в Испании 

Контакты

Телефон: +7 (495) 916-55-99
E-mail: info@abcspain.ru

Центральный офис

Наш центральный офис находится рядом
с Генеральным Консульством Испании
в Москве по адресу:
м. Серпуховская, 115054 г. Москва,
ул. Щипок, д.9/26, стр.1, подъезд 2,
этаж 3 офис 300 (домофон - код 5К2478)

Офис в Москве:
115093 г. Москва,
ул. Щипок, д. 9/26, стр.1
Тел.: +7 (495) 916-55-99
E-mail: info@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Мадриде:
с/ Francisco Giralte, 2, 28002 Madrid
Тел.:
E-mail: madrid@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Барселоне:
Carrer de la Marina, 148-150 Entlo. 3 - 08013 Barcelona
Тел.:
E-mail: barcelona@abcspain.ru

Схема проезда

Книга отзывов

Книга отзывов

Карта сайта     На главную
Правовая информация      Недвижимость в Испании: ещё статьи

Информационный портал "АЗБУКА ИСПАНИИ". Копирование и использование материалов портала без письменного согласия автора является нарушением авторских прав и преследуется законом.

   Яндекс.Метрика
Создание сайта "Азбука Сайтов" Создание сайта "Азбука Сайтов"
Ловушка здесь