Недвижимость в Испании: ипотека

Содержание

1. Финансирование купли-продажи жилья

Заключение договора об ипотечном кредитовании для приобретения жилого помещения представляет собой достаточно важную для домашнего хозяйства сделку на достаточно большой срок, который может достигать 25 и даже все 30 лет.

В нашем офисе по вопросам приобретения жилья вы найдете все, что вам стоит знать об ипотечном кредитовании. Мы поможем вам сопоставить условия, которые предлагают вам кредитные организации, с вашими реальными доходами, и дадим вам ключи к сравнению различных возможностей и предложений, объясним вам в деталях все, что обычно пишут в договоре мелким шрифтом и расскажем вам о возможностях заключения наиболее удачной сделки по кредиту в зависимости от ваших доходов, типа трудоустройства, возможностей предоставления гарантий и т.д.

А также мы расскажем вам об обязанностях, которые берут на себя банки и сберегательные кассы при предоставлении вам кредита, с тем чтобы вы могли сделать лучший выбор и избежать сюрпризов в момент подписания вашей ипотеки или еще того хуже, спустя несколько месяцев, первый пересмотр процентных ставок.

Самой обычной формой финансирования покупки жилья является ипотечный кредит. В случае с данным типом кредитования, помимо личной гарантии кредитополучателя, жилье, которое становится предметом ипотеки, также является гарантией выплаты по кредиту.

2. Ограничения в сумме кредита. Процентные ставки и уровень доходов

В первую очередь необходимо рассмотреть, какую сумму кредита вы желаете получить. Для этого вы должны знать, что кредитные организации при выдаче кредита применяют следующие ограничения:

  • Сумма ипотечного кредита не превышает определенную процентную долю от оценочной стоимости жилья (80% или 85%)
  • Взносы по погашению кредита, состоящие из основной суммы кредита и процентов, не должны превышать доходы клиента. В данном случае процентная доля может варьироваться в зависимости от договоренности между кредитными организациями и их клиентами в пределах от 30 до 40 % от доходов клиентов. Данный расчет кредитная организация осуществляет для анализа платежеспособности частных лиц.

Что касается оценки жилого помещения, то необходимо учитывать, что ее проводит специальная оценочная компания, которую назначает кредитор, выдающий Вам кредит. Банк или сберегательная касса должны предоставить клиенту принадлежащую ему и оплаченную им копию оценочного свидетельства вне зависимости от того будет ли ему предоставлен кредит или нет.

Некоторые финансовые учреждения могут предоставить 100 % кредитование оценочной стоимости жилья, но требуют дополнительные гарантии (личные гарантии, залог другого жилого помещения, и т.д.) для того, чтобы покрыть ту часть суммы, которая не обеспечивается ипотекой.

Стоимость проведения оценки варьируется в зависимости от приобретаемого жилья и составляет от 90,15 евро до 240,41 евро.

3. Типы кредитов

В настоящее время рынок предлагает нам широкую гамму кредитов в зависимости от процентной ставки, формы и срока их погашения.

Типы кредитов в зависимости от формы процентной ставки:

a. Кредит с фиксированной процентной ставкой: это кредит, по которому процентная ставка не изменяется на протяжении всего срока погашения кредита.

Основное преимущество такого кредита состоит в том, что вы с самого начала знаете, какую сумму вы должны заплатить в конце срока по кредиту, и находитесь в абсолютной уверенности в том, что ваша процентная ставка не повысится.

С другой стороны, самый большой недостаток такого кредита в том, что нельзя получить выгоду от возможного снижения рыночных процентных ставок. Кроме того, срок погашения кредита обычно ниже (12 - 15 лет) и комиссии по досрочному погашению кредита выше (до 4%).

b. Кредит с плавающей процентной ставкой: это кредит с привязкой к рыночному показателю, который изменяется в зависимости от рыночных тенденций снижения или повышения таким образом, что процентная ставка кредитования будет увеличиваться или снижаться в зависимости от данного показателя. Данный тип кредита предполагает более длительный срок его погашения (от 25 до 30 лет) и комиссии по досрочному погашению кредита - более низкие, нежели по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

В данном случае основной является не только начальная процентная ставка по договору кредитования, по которой рассчитываются суммы выплат за начальный период (обычно полгода или год), но еще и рыночный показатель, к которому привязывается кредит и в соответствии с которым необходимо будет пересматривать процентную ставку по кредиту за каждый определенный период (полгода или год).

Испанский Центробанк рекомендует различные рыночные показатели, публикуемые каждый месяц, которые можно прочитать в газетах, а также в официальном государственном бюллетене: банковские индикаторы, ставки сберкасс, ставки межбанковского кредитного рынка СЕСА (СЕКА), MIBOR и EURIBOR.

Индикативная ставка банков: средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на срок более трех лет для приобретения жилья, предоставляемая банками.

Индикативная ставка сберегательных касс: средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на срок более трех лет для приобретения жилья, предоставляемая сберегательными кассами.

Индикативная ставка по ипотечным кредитам: средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на срок более трех лет для приобретения жилья, предоставляемая несколькими кредитными организациями.

Активная индикативная ставка сберегательных касс. (также называется TARCA (ТАРКА) или CECA (СЕКА, испанская конфедерация сберегательных касс). Это средняя эффективная процентная ставка (ЭПС), применяемая сберегательными кассами к ипотечным и личным займам.

Ставка рентабельности на внутреннем вторичном рынке государственного долга на срок от 2 до 6лет.

Ставка межбанковского кредитного рынка по годичному сроку (MIBOR). Это средняя процентная ставка, по которой банки и сберегательные кассы дают ссуды на денежном рынке. С момента вступления в силу ЕВРО, этот показатель был заменен на EURIBOR, публикуемый Федерацией банков Европы.

c. Кредит со смешанной процентной ставкой. Данный кредит называется так потому, что ставка по кредиту фиксирована только на определенный срок (от одного до трех лет), а далее может изменяться и периодически пересматриваться в соответствии с указанным в договоре кредитования (каждые полгода или год)

На самом деле речь идет о договорах кредитования с плавающей процентной ставкой по кредиту и более длительным начальным периодом пересмотра процентной ставки.

Пересмотр процентных ставок по кредиту с плавающей процентной ставкой.

Пересмотр процентных ставок осуществляется с применением вышеуказанных рыночных индикаторов. Пересмотр осуществляется периодически (обычно, с периодичностью в полгода или год), при этом в качестве новой процентной ставки берется оговоренный показатель и добавляется процент, который называется дифференциалом. Например, если показатель на момент пересмотра ставки соответствует 5 %, а дифференциал составляет 1 %, то новая процентная ставка, применяемая к кредиту, составит 6%.

Во время пересмотров процентных ставок, суммы обычно округляются в большую сторону, в основном на четверть пункта (например, если после пересмотра ставки и применения дифференциала размер ставки составляет 5,61 %, то он округляется до 5,75%). Данный аспект, называемый округлением и должен фигурировать в договоре кредитования.

Типы кредитов в зависимости от формы их погашения.

Типы ежемесячных платежей:

  • Неменяющийся размер платежей. Сумма периодических выплат не изменяется (за исключением случаев изменения процентной ставки). В данном случае, проценты снижаются по мере погашения кредита. Эта самая обычная форма погашения ипотечного кредита, которую в основном предлагают кредитные организации.
  • Растущие платежи. Размер данных платежей увеличивается каждый год на заранее фиксированный процент. Это не очень распространенная форма платежей, так как, несмотря на преимущество меньшего размера выплат, устанавливаемого вначале, размер платежей увеличивается вместе с процентами.
  • Уменьшающиеся платежи. Выплачивается одна и та же сумма погашения кредита при постоянном снижении процентов. Размер платежей также постоянно снижается. Неудобство состоит в том, что вначале вы платите больше.
  • Фиксированные платежи. Остаются неизменными даже в случае изменения процентной ставки, что ведет к постоянной корректировке срока кредита. Такой выбор может показаться привлекательным в том случае, если прогнозируются существенные колебания процентных ставок.

4. Срок погашения кредита

Срок погашения кредита это время, в течение которого необходимо вернуть занятую у банка сумму кредита. Срок погашения зависит в большинстве случаев от формы выбранной процентной ставки. Таким образом, срок по кредиту с фиксированной процентной ставкой меньше, чем по кредиту с плавающей процентной ставкой: обычно от 12 до 15 лет и 25-30 лет соответственно.

Срок кредита обычно фиксируется в зависимости от первоначального взноса. Чем больше будет срок, тем меньше сумма первоначального взноса, но проценты придется выплачивать большее количество лет. Самое важное это найти наилучшую комбинацию между типом процентной ставки и сроком кредита с тем, чтобы отрегулировать первоначальный взнос в соответствии с возможностями каждого клиента.

5. Комиссия

Комиссия это денежная сумма, которую кредитная организация получает в счет оказания различного рода услуг в течение срока кредита. С одной стороны, это нормально, что кредитная организация берет комиссию за выдачу кредита, включающую любые расходы по рассмотрению, предоставлению или оформлению ипотечного кредита, а также другие расходы, непосредственно связанные с деятельностью кредитной организации, предоставляющей вам кредит, и обычно составляет минимальный процент от суммы кредита.

А также, комиссия берется за досрочное погашение/выплату кредита. Сумма комиссии варьируется в зависимости от типа кредита (1% по кредиту с плавающей процентной ставкой и чуть выше одного процента в случае с кредитами с фиксированной процентной ставкой) и формы досрочного погашения/выплаты кредита (частично или полностью).

Досрочное погашение/выплата кредита означает, что в течение оставшегося срока кредита выплаты по кредиту становятся меньше или же сумма выплат остается той же, но срок кредита при этом уменьшается.

6. Обязанности финансовых организаций, занимающихся ипотечным кредитованием

Указ от 5 мая 1994 года «О прозрачности условий финансирования ипотечных кредитов» устанавливает обязанности кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, по выполнению следующих требований:

  • Ипотека предоставляется на покупку жилого помещения
  • Ссудополучатель является физическим лицом
  • Сумма запрашиваемого кредита равна 25 миллионам песет или может быть ниже.

Таким образом, кредитные организации в обязательном порядке должны информировать об ипотечных кредитах всех заинтересованных лиц и предлагать им информационные проспекты с минимумом указанной на них информации:

  • Выдача кредита: название коммерческой организации, максимальная сумма кредита в зависимости от оценочной стоимости ипотечной недвижимости и валюта кредита в случае, если это не песета.
  • Срок кредита: полный срок, оставшийся срок погашения после выплаты основной суммы по кредиту, периодичность выплат и система погашения.
  • Процентная ставка: форма, тип, показатель или индикаторная ставка и срок пересмотра процентной ставки.
  • Комиссии: за выдачу кредита, за досрочное погашение кредита и другие.
  • Расходы, которые берет на себя заемщик: непосредственные услуги кредитной организации, с указанием оказанных услуг и применяемых тарифов, ситуаций, при которых данные расходы касаются клиента и форма их оплаты с указанием в особенности тех расходов, которые должен оплачивать заявитель, даже если кредит не будет оформлен; услуги, которые в обязательном порядке необходимо оказывать клиенту и которые он должен будет оплатить с расшифровкой данных услуг и приблизительной стоимостью; налоги и сборы с указанием их сумм и приблизительно налоговой базы, а также применяемой процентной ставки.
  • Очень важно отметить, что с момента вступления в силу Королевского Указа 6/2000, кредитные организации обязаны указывать в информационных проспектах право заемщика назначать оценочную компанию, менеджера и страховую компанию с согласия кредитной организации. А также необходимо указать, что выбор нотариуса проводится в соответствии с изложенным в законодательстве.
  • Сумма периодических взносов: таблица периодических взносов в зависимости от срока и процентной ставки.

Информационный проспект предоставляется бесплатно и имеет ознакомительный характер, что должно быть выделено в тексте.

После того, как проведена оценка жилья и проверка регистрационных данных, а также платежеспособности заявителя кредита, кредитная организация обязана выдать программу кредитования или уведомление об отказе в выдаче кредита.

Указанные в программе условия кредитования предоставляются в письменном виде, подписанные представителем кредитной организации и действительны в течение не менее десяти рабочих дней со дня выдачи программы. Условия должны содержать следующую финансовую информацию:

  • Сумма кредита.
  • Погашение: даты первого и последнего платежа в счет погашения кредита, количество платежей, их периодичность и сумма взносов, на которые делится погашение кредита, а также условия для выполнения досрочной выплаты кредита.
  • Процентная ставка: фиксированная или плавающая, и в последнем случае, применяемые индикативная ставка, дифференциал и округление, а также периодичность пересмотров максимальных и минимальных пределов изменений процентной ставки.
  • Комиссии: комиссия при выдаче кредита и комиссия за досрочное погашение
  • Таблица платежей и эффективная процентная ставка: по кредитам с фиксированной ставкой процента указывается общий взнос, который вы должны вносить в соответствии с указанными днями платежей, и фактическая стоимость операции (из расчета согласно установленным правилам ЦБ Испании)
  • Расходы, которые оплачивает заемщик: указываются все наименования текущих и будущих расходов, которые вам необходимо оплатить. Они могут включать следующее:
    • Расходы по оценке недвижимости;
    • Нотариальные и регистрационные сборы, касающиеся открытия, внесения изменений или аннулирования ипотеки;
    • Налоги;
    • Расходы по оформлению документов в реестре собственности и налоговом представительстве;
    • Расходы на содержание ипотечной недвижимости, а также на его страхование от возможного причинения ущерба;
    • Расходы на страхование жизни заемщика (в случае, если они могут иметь место)
    • Судебные расходы или другие, вытекающие из невыполнения заемщиком обязательств по оплате;
    • Любые другие расходы, связанные с фактическим оказанием услуг по кредиту организацией, предоставляющей кредит.
  • Проценты за просрочку платежей: указывается процентная ставка за просрочку платежей (может быть выражена в годовых процентах или посредством добавления маржи к индикаторной процентной ставке), сумма, к которой она применяется и форма расчета.
  • Отказ: если кредитная организация принимает досрочное решение об отказе, в нем указываются:
    • Особые причины отличные от указанных в законодательстве общих причин отказа, обязывающих кредитора вынести досрочное решение об отказе в выдаче кредита
    • Сумма штрафа за досрочное решение об отказе в выдаче кредита в случае, если штраф взимается за невыполнение заемщиком каких-либо обязательств по договору кредитования

Новости недвижимости

По информации издания «El Mundo», которое ссылается на данные, полученные от риэлторской компании Barnes International, владельцам жилья, желающим выгодно продать свою элитную недвижимость в Испании, стоит сначала потратиться на ее ремонт. Средства, вложенные в ремонт и реставрацию дома или квартиры, окупаются с лихвой: удачный ремонт может повысить цену объекта на рынке на 65 %.
Недвижимость в Испании от банков, которая, как правило, отличается очень выгодной ценой, привлекает внимание многих российских покупателей. Однако в их число не входят те, кто хочет получить так называемую «золотую визу». Общее количество выданных с 2013 года виз превысило 24 тысячи, а объем привлеченных таким образом инвестиций составил более 1,708 миллиарда евро.
Как известно, бесконтрольно выдаваемая ипотека в Испании стала одной из причин образования «пузыря» на рынке недвижимости королевства. Сейчас, когда цены во многих испанских автономиях уже начали расти, у потенциальных покупателей возникает вопрос: нет ли опасности возникновения нового «пузыря»? Не обесценится ли недвижимость, которую они планируют приобрести по ипотеке или за наличные?


Статьи по теме:

Памятка для тех, кто будет приобретать недвижимость в Испании в 2017 году 17.01.2017 Памятка для тех, кто будет приобретать недвижимость в Испании в 2017 году
Недвижимость в Испании по-прежнему вызывает интерес со стороны иностранных покупателей. Специально для них агентство Lucas Fox опубликовало на своем сайте рекомендации для тех, кто в текущем году планирует обзавестись жильем в королевстве. Вот шаги, которые необходимо будет пройти покупателю, чтобы совершить успешную сделку в Испании.
Теги: недвижимость в Испании
(Нет голосов)
   30 0


Готовы платить налог на недвижимость в Испании? Прогнозы рынка на 2017 год. Часть первая 12.01.2017 Готовы платить налог на недвижимость в Испании? Прогнозы рынка на 2017 год. Часть первая
Решение купить жилье и начать платить налоги  на недвижимость в Испании – это, безусловно, решение очень ответственное, принятию которого предшествует, как правило, длительный период сбора информации, в том числе и о рынке королевства. Что будет происходить с рынком недвижимости Испании в новом году? Ответ на этот вопрос дают ведущие специалисты известной компании Lucas Fox, которая специализируется в сфере купли-продажи недвижимости.
Теги: Налог на недвижимость в Испании
(Нет голосов)
   93 0


Ипотека в Испании и другие прогнозы рынка недвижимости на 2017 год 11.01.2017 Ипотека в Испании и другие прогнозы рынка недвижимости на 2017 год
Итоги ушедшего 2016 года для рынка недвижимости королевства еще подводятся, однако специалисты уже делают определенные прогнозы относительно ситуации в текущем году. Какие изменения произойдут в таких сферах, как ипотека в Испании, покупка и продажа недвижимости в королевстве? Свое мнение на этот счет озвучивает портал Spanishpropertyinsight, опираясь на информацию, полученную как от крупнейших порталов недвижимости королевства, так и от ведущих банков страны.
Теги: ипотека в Испании
(Нет голосов)
   84 0


Британские девелоперы продолжают предлагать недвижимость в Испании, несмотря на итоги Брекзита 30.12.2016 Британские девелоперы продолжают предлагать недвижимость в Испании, несмотря на итоги Брекзита
После объявления результатов Брекзита многие высказывали опасения, что британские покупатели перестанут приобретать недвижимость в Испании, а британские девелоперы перестанут ее строить – и это может повлиять на состояние рынка королевства. Опасения эти были небеспочвенными, ведь в течение многих лет британские покупатели являлись лидерами в секторе зарубежного спроса на испанскую недвижимость.
Теги: недвижимость в Испании
(Нет голосов)
   105 0


Налоги на недвижимость в Испании выплачены? Пора платить взносы за страховку в сообществе жильцов 29.12.2016 Налоги на недвижимость в Испании выплачены? Пора платить взносы за страховку в сообществе жильцов
Расходы на содержание собственного жилья в королевстве включают в себя не только коммунальные платежи и налоги на недвижимость. В Испании многие владельцы квартир являются членами так называемых сообществ жильцов или сообществ владельцев – «коммунидад».
Теги: Налог на недвижимость в Испании
(Нет голосов)
   187 0


Все статьи по теме

Недвижимость в Испании
Справочный центр
On-line консультантOn-line консультант
ФорумФорум
Вопросы и ответыВопросы и ответы
Задать вопрос испанскому адвокату
Адвокат в Испании 

Контакты

Телефон: +7 (495) 916-55-99
E-mail: info@abcspain.ru

Центральный офис

Наш центральный офис находится рядом
с Генеральным Консульством Испании
в Москве по адресу:
м. Серпуховская, 115054 г. Москва,
ул. Щипок, д.9/26, стр.1, подъезд 2,
этаж 3 офис 300 (домофон - код 5К2478)

Офис в Москве:
115093 г. Москва,
ул. Щипок, д. 9/26, стр.1
Тел.: +7 (495) 916-55-99
E-mail: info@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Мадриде:
с/ Francisco Giralte, 2, 28002 Madrid
Тел.:
E-mail: madrid@abcspain.ru

Схема проезда

Офис в Барселоне:
Carrer de la Marina, 148-150 Entlo. 3 - 08013 Barcelona
Тел.:
E-mail: barcelona@abcspain.ru

Схема проезда

Книга отзывов

Книга отзывов

Карта сайта     На главную
Правовая информация      Недвижимость в Испании: ещё статьи

Информационный портал "АЗБУКА ИСПАНИИ". Копирование и использование материалов портала без письменного согласия автора является нарушением авторских прав и преследуется законом.

   Яндекс.Метрика
Создание сайта "Азбука Сайтов" Создание сайта "Азбука Сайтов"
Ловушка здесь