Недвижимость в Испании: общие вопросы

Здравствуйте, Вячеслав.
Запросите у администрации в письменной форме причины отказа в доступе для гостей. 

• Возможно, что апарт-отель разрешает сдавать недвижимость только через свою управляющую компанию по решению Сообщества жильцов (Estatutos de la comunidad de propietarios). 
• Или, может быть, застройщик или строительная компания подписали соглашение с агентством недвижимости или управляющей компанией, чтобы сдача недвижимости была централизованной.
• Если в Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad) указано, что Ваша недвижимость (апартамент) привязана к режиму совместной туристической эксплуатации (régimen de explotación turística conjunta), то апарт-отель также может препятствовать доступу гостей. Если Ваша недвижимость находится под действием такого режима, это обычно означает, что она может использоваться только в рамках туристической деятельности и сдавать её можно только через управляющую компанию или агентство, с которыми заключен соответствующий договор.

Информацию о том, если ли какие-либо ограничения в сдаче Вашей недвижимости в аренду, можно посмотреть в:

• Nota Simple на недвижимость (это документ из Реестра недвижимости, который может дать информацию о правовых ограничениях, связанных с использованием вашей собственности).
• Купчей (Escritura de compraventa), где могут быть прописаны условия, связанные с правами на использование недвижимости.
• Уставе сообщества жильцов (Estatutos de la comunidad de propietarios) — здесь может быть указано, разрешается ли сдача недвижимости в аренду на краткосрочный срок, или есть обязательства по сдаче через управляющую компанию.

Чтобы изменить ситуацию и иметь возможность сдавать свой апартамент самостоятельно:

• Если сдача в аренду через управляющую компанию обязательна, то для изменения этих условий потребуется согласие большинства владельцев в сообществе жильцов (например, на общем собрании). Вы можете предложить изменить устав или правила, но это может потребовать значительных усилий и согласования с другими жильцами.
• Если в Реестре недвижимости указано, что Ваша недвижимость привязана к режиму совместной туристической эксплуатации, это может означать, что она должна сдаваться только через управляющую компанию. Чтобы изменить режим использования именно Вашего апартамента, Вам нужно будет проконсультироваться с администрацией апарт-отеля и управляющей компанией, которая сдает недвижимость в аренду, о возможности выхода из данного режима.

Здравствуйте, Мария.

• Брачный договор о раздельной собственности (capitulaciones matrimoniales) должен быть оформлен официально у нотариуса и зарегистрирован в "Registro Civil" до момента покупки недвижимости. 
• Дом должен быть приобретен на личные денежные средства мужчины, а не на нажитые в браке.
• В купчей на дом должно быть указано, что мужчина состоит в браке в режиме раздела имущества (separación de bienes).

В ином случае супруга сможет предъявить свои права на дом. Кроме того, возможны имущественные претензии со стороны супруги даже при наличии режима "separación de bienes", если будет доказано, что она внесла значительный вклад в семью (например, осуществляла уход за детьми и домом, не имея собственного дохода) — в этом случае суд может присудить компенсацию.
Наличие общих детей не влияет непосредственно на раздел имущества, но может повлиять на право проживания в доме. Суд вправе признать дом местом проживания семьи и, исходя из интересов детей, предоставить временное право проживания одному из родителей с детьми до их совершеннолетия.

Здравствуйте, Мария.
1. Да, Вы можете продать недвижимость в Испании, но продажа недвижимости, где совладельцем является несовершеннолетний, требует прохождения специальной процедуры. Потребуется получить разрешение суда (autorización judicial) на продажу доли несовершеннолетнего. Суд оценивает, осуществляется ли сделка в интересах ребенка (например, если средства от продажи будут вложены в другую недвижимость или на депозит на имя ребёнка). Кроме того, чтобы продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, от имени несовершеннолетнего должен действовать его законный представитель.
2. Если зарегистрированный по месту жительства не является собственником недвижимости, его регистрация формально не препятствует продаже. Однако покупатель может потребовать, чтобы квартира была свободна от жильцов на момент совершения сделки. Если зарегистрированный по месту жительства человек отказывается сниматься с регистрации, могут возникнуть проблемы с передачей квартиры, и покупатель может отказаться от сделки.

Здравствуйте, Жанна.
В Испании можно продать свою часть недвижимости, даже если доли не выделены. По закону, если иное не установлено, предполагается, что каждый супруг владеет 50% недвижимости. Однако в договоре купли-продажи должно быть указано, какой процент недвижимости передается (например, 50%, если ранее квартира находилась в совместной собственности).
Для продажи доли потребуется предоставить:

• Паспорта.
• Nota Simple (Выписку из Реестра собственности Испании).
• Escritura de compraventa (Купчую на недвижимость).
• "Número de Identificación de Extranjero (NIE)" для обоих супругов, если они не граждане Испании.
• Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогу IBI.
• Банковский документ о способе оплаты (например, банковский чек).

Здравствуйте, Александр.
В Испании существует несколько способов передачи собственности, через:

• Дарение (Donación). 
• Завещание (Testamento).
• Продажу (Compraventa).

В случае дарения Вы передаёте дом в собственность дочери или внукам при Вашей жизни. Дарение облагается налогом на дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones), ставка зависит от региона, стоимости недвижимости и степени родства. Может взиматься налог на прирост капитала (plusvalía municipal).
В случае, если Вы оставляете завещание, Вы сохраняете право собственности до конца жизни, а после ваша дочь и внуки наследуют имущество. Наследники уплачивают налог на наследство (Impuesto sobre Sucesiones), который также зависит от региона и от степени родства.
Вы можете оставить за собой право пожизненного пользования домом (Usufructo vitalicio), передав дочери только право собственности. Дочь становится формальным владельцем, но не может продать, сдать в аренду или использовать дом без Вашего согласия. Вы имеете право проживать в доме до конца жизни или получать доход, если сдаёте его в аренду. После Вашей смерти узуфрукт прекращает действовать, и Ваша дочь получает полное право собственности.
Дарение, завещание, продажа обычно оформляются у нотариуса. В случае дарения или продажи необходимо обратиться к испанскому нотариусу. Завещание Вы можете оставить в стране Вашего гражданства у российского нотариуса, например, не обязательно в Испании. 

Здравствуйте, Анастасия.
Если Вы хотите продать свою долю (cuota indivisa) третьему лицу, Вы обязаны официально уведомить об этом своего бывшего супруга и предложить ему воспользоваться своим правом преимущественной покупки и последующего выкупа (ст. 1522 Гражданского кодекса Испании).

Официальное уведомление можно направить следующими способами:

1. Через нотариуса – с помощью нотариального уведомления (requerimiento notarial), в котором будет указано намерение продажи, а также условия сделки (цена и потенциальный покупатель).
2. Через бурофакс с уведомлением о вручении и подтверждением содержания – отправляется на адрес бывшего супруга, с указанием цены и условий продажи.

Если Ваш бывший супруг не ответит в течение 30 календарных дней, это будет считаться отказом от его права преимущественной покупки, и Вы сможете продать свою долю третьему лицу.

Однако продажа только части недвижимости может представлять сложности, поскольку:

• Покупатель не сможет пользоваться квартирой без согласия другого совладельца.
• Он не сможет разделить недвижимость физически без судебного разбирательства.

В случае, если Ваш бывший супруг не соглашается ни на продажу своей доли, ни на покупку Вашей доли, Вы имеете право обратиться в суд в Испании с требованием о прекращении права общей долевой собственности (Extinción del condominio). Суд, в зависимости от обстоятельств, может:

• Обязать Вашего бывшего супруга купить Вашу долю.
• Обязать его продать Вам его долю.
• Вынести решение о продаже всего имущества и разделе полученных денежных средств между совладельцами.

Здравствуйте, Марина.
Вы можете оформить Договор дарения денежных средств на покупку недвижимости дочери в Испании, если вариант с беспроцентным займом Вам не подходит.

Здравствуйте, Татьяна.
Для оплаты покупки недвижимости в Испании чаще всего используется именной банковский чек, выданный испанским банком. В этом случае испанский банк списывает денежные средства с банковского счета покупателя и гарантирует их оплату продавцу. Чек передается продавцу в момент подписания купчей у нотариуса. Также оплата может осуществляться путем перевода денежных средств на счет продавца. Перевод может осуществляться в момент подписания купчей у нотариуса или заранее.
Существуют и иные способы оплаты покупки недвижимости в Испании. Например, через депозитный счет нотариуса, если нотариус предлагает данную опцию. 

Здравствуйте, Диана.
Попробуйте связаться с владельцем квартиры и объяснить ему ситуацию, что Вам приходится оплачивать отопление его квартиры тоже. Проверьте, что указано в договоре аренды насчет отопления, счетов за электричество и других коммунальных платежей. Должны ли данные расходы оплачиваться арендатором (Вами) или входят в стоимость аренды. Попробуйте договориться о пересмотре условий аренды. 
Арендодатель может сдавать часть квартиры. Однако, если Вы считаете, что это непредусмотренная постройка и арендодатель не имел разрешения для ее строительства, то Вы можете обратиться в "Ayuntamiento". Обращение в Ayuntamiento (муниципалитет) может помочь прояснить ситуацию. Незаконные конструкции могут не соответствовать требованиям безопасности и нормам жилого помещения.

Здравствуйте, Мария.
В Испании покупка именно комнаты, как таковой, не является распространённой практикой на рынке недвижимости. Обычно покупаются целые объекты (например, квартиры или дома), которые включают одну или несколько комнат. 
Если здание или квартира разделены на комнаты, как в общежитиях или квартирах, которые сдаются в аренду, можно купить одну из комнат, если продавец согласится. В этом случае Вы станете совладельцем недвижимости и получите право на конкретную комнату. 
В некоторых случаях можно договориться о покупке комнаты в квартире или доме, но это не будет стандартной сделкой с недвижимостью. Это будет покупка доли в объекте.

Здравствуйте, Рамин.
Срок резервирования обычно зависит от договоренности с продавцом или застройщиком. В среднем, этот период составляет 1–3 месяца для вторичной недвижимости. Для новостроек срок может быть длиннее и зависит от стадии готовности объекта. Этот период обычно используется для проверки юридической чистоты недвижимости, подготовки документов и получения одобрения ипотечного кредита.
Сумма оплаты за резервирование объекта недвижимости также варьируется, но чаще всего составляет:

• Для вторичной недвижимости: от 1 000 до 6 000 евро, в зависимости от стоимости объекта и региона.
• Для новостроек: 5–10% от стоимости недвижимости.

Здравствуйте, Ольга.
Да, Вы можете подарить свою долю недвижимости в Испании Вашему сыну. Дарение недвижимости в Испании регулируется испанским законодательством. Возможно, потребуется согласие Вашего супруга, если имущество является совместной собственностью, приобретенной в браке. Договор дарения составляется и подписывается у испанского нотариуса. После этого сделка регистрируется в Реестре недвижимости Испании (Registro de la Propiedad).

Здравствуйте, Игорь!
В теории Вы можете продать свою часть имущества, без согласия других собственников, уведомив покупателя, что продаете только долю недвижимости. Однако, данная ситуация нуждается в оценке всех нюансов специалистом, рекомендуем обратиться к адвокату, который специализируется на недвижимости.

Здравствуйте, Злата.
В Испании для любой пристройки, даже к своим апартаментам, в большинстве случаев требуется разрешение от местных органов власти (обычно от Ayuntamiento). Особенно это касается пристроек на крышах и верхних этажах, так как они могут затрагивать общий фасад здания и его конструкцию, что строго регулируется законом. Даже если президент вашего "Comunidad de Propietarios" согласится на пристройку, это не освобождает Вас от необходимости получить разрешение от Ayuntamiento.

Здравствуйте, Марина.
Договор дарения квартиры не будет оспорим только на том основании, что Вы фактически не будете ей пользоваться после дарения. Важно, чтобы дарение не нарушало прав третьих лиц, таких как зарегистрированные жильцы или наследники. Рекомендуется проконсультироваться с юристом для подробного анализа договора дарения с учётом всех обстоятельств и исключения потенциальных проблем, связанных с правами других сторон.

Здравствуйте, Рамин.
Да, Вы можете приобрести недвижимость в Испании, не имея вида на жительство (ВНЖ). В Испании нет ограничений на покупку жилья иностранными гражданами, однако для покупки Вам потребуется:

• Сертификат о наличии номера NIE (Número de Identificación de Extranjero). Он необходим для выполнения любых юридических или финансовых операций, включая покупку недвижимости. NIE можно получить в полиции Испании или через Консульство Испании в стране Вашего проживания.
• Банковский счёт в Испании. Для оплаты покупки, налогов и так далее Вам нужно будет открыть банковский счёт в испанском банке.
• Документы, подтверждающие происхождение денежных средств, для их перевода в Испанию.

Здравствуйте, Бону.
Можно осуществить поиск недвижимости по имени и фамилии владельца недвижимости, однако для его осуществления необходимо написание на латинице имени и фамилии владельца согласно документа. Желательно также иметь номер NIE владельца, тогда больше шансов получить информацию о недвижимости. Адрес в документе из реестра собственности не всегда указывается точный, но представление о месте нахождения недвижимости можно получить, как и регистрационные данные объекта недвижимости.

Здравствуйте, Татьяна.
После смерти Вашего супруга его половина должна перейти к наследникам – его детям, согласно завещанию, написанному в Англии. Однако, если наследники не прошли процедуру принятия наследства в Испании, официально эта половина по-прежнему зарегистрирована на Вашего покойного супруга. 
Если дети в течение многих лет не вступают в права наследства, не платят налоги, а Вы фактически проживаете в недвижимости и оплачиваете все счета, то Вы можете обратиться в суд и оформить недвижимость полностью на себя через "Prescripción adquisitiva" ("Usucapión").  В Испании есть юридический механизм, с помощью которого лицо может получить право собственности на недвижимость по истечении определённого времени при соблюдении ряда условий ("Prescripción adquisitiva"/"Usucapión"), но для того, чтобы им воспользоваться, обычно требуется подтвердить 10 лет владения недвижимостью, оплаты налогов и расходов, единоличного проживания в недвижимости.
Или другой вариант: если наследники просто не вступают в наследство, Вы можете через нотариуса или суд в Испании запустить процесс принудительного вступления наследников в наследство, что обяжет их либо отказаться, либо принять наследство и начать оплачивать налоги.

Здравствуйте, Кира.
Основными трудностями в аренде жилья в Испании могут стать:

• Отсутствие местного банковского счета и номера NIE.
• Отказ владельцев сдавать жилье иностранцам.
• Отсутствие декларации, подтверждающей необходимый уровень дохода.
• Высокие депозиты и предоплата (в Испании часто просят депозит в размере 1–2 месяцев аренды + предоплату за несколько месяцев вперед).
• Не все владельцы дают согласие на регистрацию арендатора в арендуемой недвижимости.
• Языковой барьер (многие владельцы говорят только на испанском языке).
• Высокий спрос и цены.

Здравствуйте, Наталья.
Если в купчей указано меньшее количество квадратных метров, чем по кадастру, это может быть результатом ошибки, допущенной при оформлении купчей, или данные, указанные кадастром неверны. Рекомендуем Вам проконсультироваться с архитектором, инженером или другим квалифицированным специалистом, который сможет провести точные измерения. Если разница подтвердится, можно запросить исправление в кадастре. Для этого нужно подать заявление о внесении изменений в кадастр. Это включает в себя подачу соответствующих документов (планы, измерения и т. д.) в Генеральное управление кадастра.