Здравствуйте. Пожалуйста, объясните: Договор аренды заключен на срок на 1 год, с 23 августа 2023 года. В тексте договора есть фраза: "... шесть месяцев после начала аренды, при условии уведомления арендодателя не менее, чем за тридцать дней. В таких случ

1. Правовая природа договора аренды

Договор аренды жилого помещения в Испании регулируется "Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)".

Установленный законом срок обязательного продления договора до 5 лет (ст. 9 LAU) представляет собой исключительно право арендатора, а не его обязанность.

Арендатор не принимает на себя обязательство сохранять договорные отношения в течение всего пятилетнего срока.

Указанный срок не трансформируется в договорное обязательство арендатора и не может рассматриваться как согласованный срок аренды.

2. Право арендатора на односторонний отказ (desistimiento)

В соответствии со статьей 11 LAU, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора после истечения 6 месяцев с даты начала аренды, при условии уведомления арендодателя не менее чем за 30 календарных дней, если договором не установлен иной срок.

3. О допустимости компенсации арендодателю

Договор аренды, заключённый 23 августа 2023 года сроком на 1 год, в силу ст. 9 LAU находится в режиме обязательного ежегодного продления, поскольку арендатор продолжает проживание в жилом помещении и не выражал намерения прекратить договор по окончании первоначального срока.

Такое продление:

• осуществляется автоматически;

• не образует нового договора;

• не изменяет правовую природу первоначально согласованного срока аренды.

В контексте ст. 11 LAU компенсация арендодателю при отказе от аренды может рассчитываться исключительно исходя из срока текущего договорного периода, который фактически действует на момент уведомления о расторжении.

Следовательно:

• компенсация не может рассчитываться исходя из:

  • пятилетнего минимального срока, установленного законом;

  • совокупности всех возможных будущих продлений;

• допустимой базой расчёта является текущий продлённый год аренды;

• включение в расчёт оставшегося времени до достижения пятилетнего срока противоречит ст. 11 LAU и является юридически необоснованным.

4. Пример корректного уведомления арендодателя

"Notificación de desistimiento del contrato de arrendamiento

Estimado/a Sr./Sra. [Имя и фамилия]:

Por la presente le comunico formalmente mi decisión de desistir del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [адрес арендуемого жилья], firmado el día 23 de agosto de 2023.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el desistimiento tendrá efectos una vez transcurridos seis meses desde el inicio del contrato. Mediante la presente comunicación se cumple igualmente el preaviso legal mínimo de treinta (30) días.

La fecha prevista para la desocupación efectiva de la vivienda y la entrega de llaves será el día [дата возвращения ключей].

Quedo a su disposición para coordinar la entrega de llaves y la comprobación del estado de la vivienda.

Atentamente, [Ваши имя и фамилия]"