Добрый день! В договоре долгосрочной аренды есть пункт о досрочном расторжении договора арендодателем по причине личной необходимости в жилье (ст. 9.3). Эта статья действует в течение 5 лет, то есть после 1 года аренды можно расторгнуть договор в течение

Здравствуйте, Елена.
В целом данный вывод является верным лишь частично. Действительно, законодательство Испании допускает возможность досрочного расторжения договора аренды жилого помещения арендодателем по причине личной необходимости, однако указанное право реализуется при соблюдении ряда установленных законом условий, предусмотренных статьёй 9.3 Закона об аренде городского жилья (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).

1. Минимальный гарантированный срок аренды

В соответствии со статьёй 9 LAU, если арендодателем выступает физическое лицо, арендатор имеет право на продление договора аренды до минимального обязательного срока в пять лет, даже если первоначально договор был заключён на меньший срок (например, на один год). В таком случае договор подлежит автоматическому ежегодному продлению по инициативе арендатора до достижения указанного пятилетнего срока.

2. Исключение: личная необходимость арендодателя (ст. 9.3 LAU)

Статья 9.3 LAU предусматривает исключение из указанного правила и допускает досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя, если жилое помещение требуется:

• самому арендодателю;

• его родителям или детям (родственникам первой степени родства);

• супругу арендодателя в случае расторжения брака.

При этом реализация данного права возможна только при одновременном соблюдении следующих условий:

• с момента начала аренды должно пройти не менее одного года;

• арендодатель обязан уведомить арендатора не менее, чем за два месяца до предполагаемой даты прекращения договора;

• возможность такого расторжения должна быть предусмотрена в тексте договора аренды.

3. Период, в течение которого возможно расторжение

При наличии соответствующего договорного условия арендодатель вправе воспользоваться указанным правом в любой момент после истечения первого года аренды, но до окончания обязательного пятилетнего срока, установленного законом.

Таким образом, на практике действует следующий механизм:

• первый год аренды — период, в течение которого расторжение по основанию личной необходимости невозможно;

• с момента истечения первого года и до окончания пятилетнего срока — арендодатель вправе расторгнуть договор по указанному основанию при соблюдении предусмотренной процедуры.

4. Ограничение, предотвращающее злоупотребление правом

В случае досрочного прекращения договора на основании статьи 9.3 LAU арендодатель обязан фактически занять жилое помещение (сам либо через указанного члена семьи) в течение трёх месяцев с момента освобождения жилья арендатором.

Если указанное требование не будет выполнено, арендатор вправе:

• восстановить договор аренды и вернуться в жилое помещение на прежних условиях; либо

• потребовать компенсацию понесённых расходов, включая расходы на переезд, а также возмещение иных причинённых убытков.

Вывод

Таким образом, после истечения первого года аренды арендодатель действительно может расторгнуть договор аренды на основании статьи 9.3 LAU до истечения пятилетнего минимального срока, однако такое расторжение возможно только при наличии соответствующего положения в договоре, соблюдении срока уведомления и при наличии реальной и подтверждаемой необходимости использования жилого помещения.

Следовательно, данное право не является безусловным правом свободного досрочного расторжения договора, а представляет собой исключение из общего правила, применение которого ограничено законом.