Заключение договора об ипотечном кредитовании для приобретения жилого помещения представляет собой достаточно важную для домашнего хозяйства сделку на достаточно большой срок, который может достигать 25 и даже все 30 лет.
В нашем офисе по вопросам приобретения жилья вы найдете все, что вам стоит знать об ипотечном кредитовании. Мы поможем вам сопоставить условия, которые предлагают вам кредитные организации, с вашими реальными доходами, и дадим вам ключи к сравнению различных возможностей и предложений, объясним вам в деталях все, что обычно пишут в договоре мелким шрифтом и расскажем вам о возможностях заключения наиболее удачной сделки по кредиту в зависимости от ваших доходов, типа трудоустройства, возможностей предоставления гарантий и т.д.
А также мы расскажем вам об обязанностях, которые берут на себя банки и сберегательные кассы при предоставлении вам кредита, с тем чтобы вы могли сделать лучший выбор и избежать сюрпризов в момент подписания вашей ипотеки или еще того хуже, спустя несколько месяцев, первый пересмотр процентных ставок.
Самой обычной формой финансирования покупки жилья является ипотечный кредит. В случае с данным типом кредитования, помимо личной гарантии кредитополучателя, жилье, которое становится предметом ипотеки, также является гарантией выплаты по кредиту.
В первую очередь необходимо рассмотреть, какую сумму кредита вы желаете получить. Для этого вы должны знать, что кредитные организации при выдаче кредита применяют следующие ограничения:
Что касается оценки жилого помещения, то необходимо учитывать, что ее проводит специальная оценочная компания, которую назначает кредитор, выдающий Вам кредит. Банк или сберегательная касса должны предоставить клиенту принадлежащую ему и оплаченную им копию оценочного свидетельства вне зависимости от того будет ли ему предоставлен кредит или нет.
Некоторые финансовые учреждения могут предоставить 100 % кредитование оценочной стоимости жилья, но требуют дополнительные гарантии (личные гарантии, залог другого жилого помещения, и т.д.) для того, чтобы покрыть ту часть суммы, которая не обеспечивается ипотекой.
Стоимость проведения оценки варьируется в зависимости от приобретаемого жилья и составляет от 90,15 евро до 240,41 евро.
В настоящее время рынок предлагает нам широкую гамму кредитов в зависимости от процентной ставки, формы и срока их погашения.
a. Кредит с фиксированной процентной ставкой: это кредит, по которому процентная ставка не изменяется на протяжении всего срока погашения кредита.
Основное преимущество такого кредита состоит в том, что вы с самого начала знаете, какую сумму вы должны заплатить в конце срока по кредиту, и находитесь в абсолютной уверенности в том, что ваша процентная ставка не повысится.
С другой стороны, самый большой недостаток такого кредита в том, что нельзя получить выгоду от возможного снижения рыночных процентных ставок. Кроме того, срок погашения кредита обычно ниже (12 - 15 лет) и комиссии по досрочному погашению кредита выше (до 4%).
b. Кредит с плавающей процентной ставкой: это кредит с привязкой к рыночному показателю, который изменяется в зависимости от рыночных тенденций снижения или повышения таким образом, что процентная ставка кредитования будет увеличиваться или снижаться в зависимости от данного показателя. Данный тип кредита предполагает более длительный срок его погашения (от 25 до 30 лет) и комиссии по досрочному погашению кредита - более низкие, нежели по кредиту с фиксированной процентной ставкой.
В данном случае основной является не только начальная процентная ставка по договору кредитования, по которой рассчитываются суммы выплат за начальный период (обычно полгода или год), но еще и рыночный показатель, к которому привязывается кредит и в соответствии с которым необходимо будет пересматривать процентную ставку по кредиту за каждый определенный период (полгода или год).
Испанский Центробанк рекомендует различные рыночные показатели, публикуемые каждый месяц, которые можно прочитать в газетах, а также в официальном государственном бюллетене: банковские индикаторы, ставки сберкасс, ставки межбанковского кредитного рынка СЕСА (СЕКА), MIBOR и EURIBOR.
Индикативная ставка банков: средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на срок более трех лет для приобретения жилья, предоставляемая банками.
Индикативная ставка сберегательных касс: средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на срок более трех лет для приобретения жилья, предоставляемая сберегательными кассами.
Индикативная ставка по ипотечным кредитам: средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на срок более трех лет для приобретения жилья, предоставляемая несколькими кредитными организациями.
Активная индикативная ставка сберегательных касс. (также называется TARCA (ТАРКА) или CECA (СЕКА, испанская конфедерация сберегательных касс). Это средняя эффективная процентная ставка (ЭПС), применяемая сберегательными кассами к ипотечным и личным займам.
Ставка рентабельности на внутреннем вторичном рынке государственного долга на срок от 2 до 6лет.
Ставка межбанковского кредитного рынка по годичному сроку (MIBOR). Это средняя процентная ставка, по которой банки и сберегательные кассы дают ссуды на денежном рынке. С момента вступления в силу ЕВРО, этот показатель был заменен на EURIBOR, публикуемый Федерацией банков Европы.
c. Кредит со смешанной процентной ставкой. Данный кредит называется так потому, что ставка по кредиту фиксирована только на определенный срок (от одного до трех лет), а далее может изменяться и периодически пересматриваться в соответствии с указанным в договоре кредитования (каждые полгода или год)
На самом деле речь идет о договорах кредитования с плавающей процентной ставкой по кредиту и более длительным начальным периодом пересмотра процентной ставки.
Пересмотр процентных ставок осуществляется с применением вышеуказанных рыночных индикаторов. Пересмотр осуществляется периодически (обычно, с периодичностью в полгода или год), при этом в качестве новой процентной ставки берется оговоренный показатель и добавляется процент, который называется дифференциалом. Например, если показатель на момент пересмотра ставки соответствует 5 %, а дифференциал составляет 1 %, то новая процентная ставка, применяемая к кредиту, составит 6%.
Во время пересмотров процентных ставок, суммы обычно округляются в большую сторону, в основном на четверть пункта (например, если после пересмотра ставки и применения дифференциала размер ставки составляет 5,61 %, то он округляется до 5,75%). Данный аспект, называемый округлением и должен фигурировать в договоре кредитования.
Типы ежемесячных платежей:
Срок погашения кредита это время, в течение которого необходимо вернуть занятую у банка сумму кредита. Срок погашения зависит в большинстве случаев от формы выбранной процентной ставки. Таким образом, срок по кредиту с фиксированной процентной ставкой меньше, чем по кредиту с плавающей процентной ставкой: обычно от 12 до 15 лет и 25-30 лет соответственно.
Срок кредита обычно фиксируется в зависимости от первоначального взноса. Чем больше будет срок, тем меньше сумма первоначального взноса, но проценты придется выплачивать большее количество лет. Самое важное это найти наилучшую комбинацию между типом процентной ставки и сроком кредита с тем, чтобы отрегулировать первоначальный взнос в соответствии с возможностями каждого клиента.
Указ от 5 мая 1994 года «О прозрачности условий финансирования ипотечных кредитов» устанавливает обязанности кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, по выполнению следующих требований:
Таким образом, кредитные организации в обязательном порядке должны информировать об ипотечных кредитах всех заинтересованных лиц и предлагать им информационные проспекты с минимумом указанной на них информации:
Информационный проспект предоставляется бесплатно и имеет ознакомительный характер, что должно быть выделено в тексте.
После того, как проведена оценка жилья и проверка регистрационных данных, а также платежеспособности заявителя кредита, кредитная организация обязана выдать программу кредитования или уведомление об отказе в выдаче кредита. Указанные в программе условия кредитования предоставляются в письменном виде, подписанные представителем кредитной организации и действительны в течение не менее десяти рабочих дней со дня выдачи программы. Условия должны содержать следующую финансовую информацию:
+7 495 414-24-13 
+34 919 491 275 
